우리는 지금 2%대 초저금리 시대에 살고 있다. 대부분의 사람들은 일정금액 이상의 수입이 있어야 안정적인 생활이 가능하다. 총수입에서 일정금액은 생활비용으로 지출하고 일정부분은 미래를 위해서 저축을 해야한다.
최근 경제상황에서 수입 중 일부금액을 생활비로 지출하고, 미래를 준비하는 사람들은 정말 행복한 계층에 속한다. 대부분이 수입 전체가 생활비로 들어가는 생존게임을 하고 있고 미래가 보이지 않는다고 말하는 사람들이 많다.
노인 정책이 선진국이라고 하는 이탈리아ㆍ독일ㆍ스위스 등도 정책을 다시 원점으로 돌려야하는 상황까지 와 있다고 한다. 일부 선진국에서는 노인 정책을 위해서 젊은이들에게 전가되는 비용이 견디지 힘든 상황까지 와서 젊은이들은 그들만의 에덴동산을 찾아 자국을 벗어나 글로벌 시장으로 나아가고 있다고 한다.
국내에서도 20~30대 신용불량자들이 증가하고 있다. 어떤 사람은 젊은 나이에 창업시장에 뛰어들었다가 실패했고, 어떤 사람은 부모의 빚을 물려받아 신용불량자가 되었다.
최근 한 여론조사에서 부자가 되는 가장 빠른 방법을 질문한 결과 '부모님에게 재산을 상속 받는 것'이라고 답변한 사람들이 제일 많았다고 한다.
1억원을 은행에 연 2.5%로 예금하면 매월 20만원을 받을 수 있다. 10억원을 예금하면 매월 200만원을 받을 수 있다. 실제 투자수익과 예금이자간 차이가 너무 큰 이유로 상가건물이나 아파트 투자를 하고 싶지만 웬지 불안한게 현실이다.
아파트는 가격상승의 희망이 없고 상가는 임대가 제대로 나갈지, 임차인이 임대료는 잘 낼지 불안하다. 투자한 상가 가격이 분양가 이하로 떨어져서 낙담하는 악몽을 꾸기도 한다.
시장상황을 전하는 신문이나 전문가들의 조언은 애매해서 투자의사 결정에 큰 도움이 되질 않는다. 말 그대로 시장상황은 상황일뿐이다. 실제 투자자로서 시장을 보는 시각과는 차이가 크다.
부동산(건물)을 용도에 따라서 구분하면 주거용과 비주거용, 숙박용, 기타용도로 나눌 수 있다. 주거용은 주택종류이고, 비주거용은 상가종류, 숙박용도는 호텔ㆍ모텔ㆍ여관이 등이 있고, 생계형 숙박업은 펜션이나 도시민박업이 있다. 기타용도는 공공용이 대부분이다.
토지의 경우는 지목에 따라서 용도지역이나 지구에 따라서 수익을 내는 토지가 있고 나대지 상태로 있어서 세금만 납부하는 곳도 있다. 저금리 시대의 부동산 투자는 기회이기도 하지만 구체적인 방법이 쉽지는 않다.
오피스텔은 해당 지역 수급 상황이 가장 중요
수익형부동산은 일반적 통념상 월세를 매월 또는 1년 단위로 받을 수 있는 부동산을 말한다. 초저금리시대 부동산투자는 자기가 자신 있는 분야를 먼저 결정하는 것이 중요하다. 토지가 자신 있으면 토지를 중심으로 시장을 진단하고 처방을 내린 후 투자의사결정을 하면 된다.
건물의 경우 아파트를 매수 후 세금을 내고 양도차익을 내는 사업을 할 것인가 아니면 상가건물에 투자를 해서 월세를 받을 것인지 결정을 해야한다. 주거용 부동산은 양도차익 발생이 주된 투자방법이고, 상가나 숙박관련 부동산은 매월 규칙적으로 발생하는 월세나 임대수익이 주된 투자목적이다.
수익형부동산 중 몇 개 아이템을 사례로 분석해본다. 첫째 수익형부동산 중에서 가장 많이 알려져 있는 상품이 오피스텔이다. 오피스텔은 법규상 업무시설이다. 분양을 받은 투자자가 주거용으로 사용하면 분양당시 환급받은 부가세를 반환해야하고 사업자에게 오피스로 임대를 주면 부가세 환급 혜택을 받을 수 있다.
사용목적에 따라서 두 가지 용도 중 선택적으로 이용할 수 있는 수익형부동산이다. 그래서 오피스텔을 수익형부동산 중에서 하이브리드 상품이라고 말한다. 오피스텔의 건축기준(바닥난방ㆍ욕실면적 등)은 시대적 상황에 따라서 변해왔다. 건축기준은 수급을 조절하는 목적으로 사용되기도 하는데 공급량에 직접적인 영향을 미친다.
특히 주차장 관련 규정은 오피텔의 공급물량에 결정적인 영향을 준다. 한때는 현저하게 공급물량이 감소했다. 주차장이 1대 1이었기 때문이다. 세대당 1대의 주차장을 갖춘다면 사업비도 증가하고 주차장 확보를 위한 대지구입 비용부터 시작해서 많은 추가비용이 발생하기 때문에 시행사 이익은 심한 경우 반토막이 날 수도 있다.
지금은 세대당 0.5대에서 0.7대가 대부분이다. 1:1의 주차시설을 갖추어야 하는 경우보다 유리한 상황이어서 최근에는 오피스텔 공급이 급증하고 있다. 회사원들이 오피스텔 투자를 선호하는 이유는 비교적 소액으로 투자가 가능하다는 장점 때문이다.
전용면적 23~26㎡인 오피스텔이 시내중심권에서는 2억원, 태릉역이나 마곡과 같은 2차 상권에서는 1억5000만원이면 가능하다. 대출 60% 정도를 차감하면 중심권에서는 8000만원이면 1채를, 1억6000만원이면 두 채를 분양받아서 1채인 경우 월세 70만원, 2채인 경우 월세 140만원을 받아 38만원(이율 3.8% 기준) 이자 지출 후 월수익이 32만원이고, 2채인 경우는 64만원이다.
투자수익률은 세전 4.8%이다. 8,000만원을 은행에 예금하면 금리 2.5% 기준 매월 16만원의 수익이 발생하는데 임대수익과 16만원 차이가 발생한다. 오피스텔을 분양받으면 은행예금보다 2배의 수익이 발생하는 셈이다.
오피스텔 투자 시 주의점은 지역별로 수요공급을 잘 따져본 후 수요대비 공급이 넘치는 상권을 피하는 것이 관건이다. 이 원칙을 무시하면 낭패를 당할 수 있다. 천국가는 열차를 타려고 했다가 지옥으로 가능 열차에 승차하는 꼴이 될 수도 있다.
둘째 요즘 신문을 펼치면 광고면을 도배하는 숙박관련 상품이다. 외국인 관광객들이 국내에 많이 들어오고 있는 시점과 맞물려서 호텔상품 분양이 봇물을 이루고 있다. 숙박관련 상품은 보건복지부의 공중위생관리법의 적용을 받는 모텔과 같은 일반숙박업이 있고, 서비스드 레지던스와 같은 생활숙박업이 있다.
공중위생관리법의 적용을 받는 숙박업은 상업지역을 중심으로 허가를 받을 수 있고 학교환경 정화구역의 제한도 받기 때문에 인허가를 받는데 많이 까다롭다. 일단 숙박업소가 초ㆍ중ㆍ고등학교로부터 50m 이내인 절대정화구역에서는 아예 인ㆍ허가 검토자체가 불가능하고, 200m 이내에서는 심의위원들의 심의를 받아서 통과해야 한다.
호텔은 권리관계 명확해야
관광진흥법상의 숙박업 종류는 관광숙박업과 관광편의시설업이 있는데 관광숙박업은 관광호텔로 이해하면 된다. 일반적으로 30실 이상의 규모이고 호텔관련 시설을 갖춘 경우 호텔로 분류되는데 가장 최소규모를 호스텔이라고 명명한다. 이 호텔업 역시 정화구역과 관련이 있기 때문에 분양을 받기 전에 합법인지 불법인지 꼼꼼히 따져봐야 한다.
우리가 게스트하우스라고 부르는 도시민박업의 경우는 정화구역 제한을 받지 않는다. 토지용도가 일반주거지역인 경우 시설규정만 갖추고 구청으로부터 민박업 지정증을 받은 후 영업을 하면 된다.
호텔을 분양받고자 하는 경우 분양하는 권리가 지분분양인지 구분권리 분양인지를 명확히 짚어야 한다. 지분분양은 권리이기 때문에 개인적인 건축물 대장이 만들어지지 않고, 구분권리는 분양을 받는 각 건축물에 별도의 호적이 만들어진다는 차이점이 있다.
지분분양권은 구분분양에 비해 그 가치가 현저하게 떨어진다. 따라서 나중에 출구전략에도 어려움이 있을 수 있다. 도시민박업의 경우는 일단 도시지역에서 하는 숙박업이기 때문에 비교적 가동률이 높은 편이다.
하지만 게스트하우스에는 주로 외국인들이 찾아오는 관계로 기본적인 외국어도 해야하지만, 더 중요한 것은 사람 만나는 것을 좋아해야 한다. 투자 후 투자자 본인이 직접 운영을 원하지 않는 경우는 직원을 채용해서 관리하면 된다.
분양호텔과 게스트하우스의 근본적인 차이점은 호텔은 대규모여서 전체중의 일부인 객실 1~2개가 투자자 개인 소유이나 게스트하우스는 전체가 나의 소유이다. 따라서 호텔은 준공 후 운영사의 노하우가 성공여부를 결정하고 각 개인의 역량은 운영에 반영이 되지 않는다. 그냥 투자자의 위치만 지킬 수 있다.
게스트하우스는 전체가 나의 소유이기 때문에 운영관리에 투자자가 직접 개입할 수 있다. 따라서 게스트하우스는 투자자 각 개인들의 역량이 성공여부를 결정한다.
수익형부동산 투자시 항상 성경처럼 암송해야하는 것은 진입전략, 보유전략, 출구전략을 동시에 봐야 한다. 이 중 가장 어려운 것이 출구전략을 세우는 것인데 좋은 출구전략은 투자수익률이 높은 수익형부동산을 구입하는 것이고, 가능하면 대학교 정문 근처나 역세권에서 도보 5분 이내의 위치에 있어야 한다.
상담: 코쿤하우스/베스트하우스, 공동대표 고종옥
02-776-3023. 010-8898-9891
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