제목: 수익형 틈새숙박업 게스트하우스
작년에 이어서 2014년에도 수익형부동산에 대한 관심이 고조될 것으로 보인다. 마땅히 투자할 대상이 부족한 현 시장상황에서 틈새시장을 공략하는 게스트하우스와 같은 상품에 투자자들의 관심이 모아지고 있다.
외국인 관광객 증감률을 보면 2006년 600만명에서 2009년 780만명으로 늘어났고, 지난해 2011년에는 970만명에 이르렀다. 지난해인 2013년에는 1,000만명을 돌파했다. 지금으로부터 6년전 대비로 볼때, 약 15%이상 증가세를 보이고 있다.
그 동안에는 일본과 동남아권에서 방문객이 많았지만, 2014년 초 중국당국이 저가형 패키지 여행상품 판매를 금지시키면서 개별적으로 여행을 하는 배낭족들이 국내 게스트하우스 시장으로 몰리고 있는 것이다. 중국 관광객이 증가하면서 관련 숙박업소도 비상이 걸리기 시작했다.
문화체육관광부는 2012년 1월부터 관광진흥법 시행령 및 시행규칙에 “외국인관광 도시민박업”을 신설하고 231㎡ 이하 규모로 게스트하우스 사업을 할 수 있도록 법적인 근거규정을 마련했지만 게스트하우스를 찾는 외국 여행객들의 수요에 비하면 공급은 많이 부족한 상태이다.
(개요)
게스트하우스는 손님이 머무는 집이라는 뜻이다. 내국인보다는 주로 외국 배낭여행객들이 많이 찾고 있다. 외국 여행을 다녀본 사람이라면 게스트하우스라는 단어에 익숙하다.
선진외국의 경우 이미 오래전부터 여행객들을 위한 숙박사업이 활성화되어 있기 때문이다. 국내에서는 주로 상가나 오피스텔을 이용해 게스트하우스 사업을 해왔다.
법규가 없는 2012년 1월 이전까지는 무허가로 불안한 투자를 해온 것이다. 하지만 이제는 단독주택이나 공동주택이라면 허가를 받아서 합법적인 사업이 가능하게 된 것이다.
일반적으로 법규가 만들어진 후 4-5년은 흘러야 일반인들에게 인식이 되는 점을 감안한다면 게스트하우스 사업은 사이클상 도입기라고 볼 수 있다. 과거에도 많은 업종들이 새로 생겨나고 없어지고 했다.
하루살이처럼 유행업종으로 생을 마감하는 아이템들도 있었고, 롱런하는 유망업종으로 뿌리를 내린 경우도 있었다. 외국인뿐만 아니라 국내를 여행하는 내국인들도 마땅히 숙박할 곳이 없는 국내 현실로 볼 때 게스트하우스는 누구나 편하게 가서 하루 묵어가는 생활숙박업으로 자리매김할 것으로 필자는 확신한다.
(현황과 전망)
국내에서 이 사업이 주로 행해지는 곳은 인사동, 북촌, 신촌, 이대, 홍대, 종로일대 등 이었으나, 서울 전 지역으로 확대될 것이고, 전국 구석구석으로 보급될 것 으로 예상된다.
아직은 단독주택 소유하고 있거나 임차 후 이 사업을 하는 추세이나 소형연립이나 다세대주택을 이용한 게스트하우스 사업이 활성화될 것으로 예상된다.
현재 인천공항이나 홍대역, 명동, 강남역, 강남구 가로수길, 동대문지역, 용산 인근에서는 상가건물이나 오피스텔을 활용해서 이 사업을 하는 경우가 많다.
관광진흥법은 관광사업에‘도시민박업’운영제도 도입, 외국인 관광객이 많이 찾아오는 도시 지역과 주요 관광지의 개인 주택을 활용한 ‘도시민박업’을 관광사업으로 허가를 내 주고 운영될 수 있도록 지원하고 있다.
「공중위생법」에 따른 숙박업 허가를 받지 않고도 일반주거지역에서 숙박업이 가능하도록 법적 근거를 마련했다는데 그 의미가 있다. 게스트하우스 공급확대를 통해서 외국인 관광객에게 한국문화를 체험할 수 있도록 함으로써 외국인 관광객의 유치 확대에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
농․어촌을 제외한 도시 지역의 231㎡ 이하의 주택을 게스트하우스로 구조변경하여 외국인 관광객을 대상으로 한국의 가정 문화를 체험할 수 있도록 숙식 등을 제공하며, 해당 시ㆍ군ㆍ구 또는 특별자치도지사로부터 ‘외국인관광 도시민박업’으로 지정을 받을 수 있다.
지정 대상은 해당 주택에 직접 거주해야 하며 외국인에게 서비스를 제공할 수 있는 체제를 갖추어야 한다. 굳이 지정을 받기를 원하지 않으면 거주하지 않아도 되다. 대상은 외국인 관광객에 한정되지만, 현실적으로는 내국인 관광객들도 많이 찾고 있다.
현재 국내 숙박시설은 호텔, 모텔, 여관이라는 상품에 한정되어 있다. 이러한 현실에서 게스트하우스는 한국의 주거문화체험과 연결하는 새로운 숙박상품으로 각광받을 것은 확실하다.
지금은 서울, 부산 해운대지역, 제주도를 중심으로 공급되고 있지만 2-3년 내로 전국 곳곳에 게스트하우스 간판이 내 걸릴 것이다.
문화체육관광부는 최근 외래 관광객 급증에 따른 숙박 시설 부족 상황 해소와 한국 가정 문화 체험을 희망하는 관광 수요를 충족하는 데 도움이 될 것으로 기대하고 있다.
(입지선정)
게스트하우스는 외국 관광객 중 배낭여행객이 주로 투숙하는 중저가형의 민박집이다. 따라서 관광객이 주로 이동하는 지역이나 선호하는 곳을 택해서 사업을 하는 것이 좋다.
일본손님을 주로 받는다면 김포공항 인근도 가능하다. 영어권이나 일본손님을 모두 대상으로 한다면 인천공항 신도시주변이 적합하다.
서울의 경우 종로구, 마포구, 서대문구, 동대문구, 송파구, 강남구, 서초구, 명동상권이 있는 중구 지역이 유망한 지역이다. 최근에는 동대문이나 남대문 인근도 중국 손님들이 많이 찾고 있기 때문에 게스트하우스 사업 유망지역으로 떠오르고 있다.
(투자 시뮬레이션)
서울 홍대지역에 단독주택을 매입하는 경우, 매수비용 12억 원, 리모델링 비용 2억 원을 합쳐 총 14억원 정도 투자가 예상된다. 수익은 침대 30개에서 1일 매출 90만원에 30일을 곱한 1개월 매출은 2,700만원이 발생한다.
여기에서 가동률 75%를 곱하면 2,025만의 유효매출이 얻어지고, 이건비용으로 270만원 광열비를 포함한 운영비용으로 200만원, 기타 예비비 100만원을 합쳐 매월 약 570만원의 총 지출이 발생하는데 2,025만원에서 월 지출 570만원을 공제하면 1,455만원의 세전 예상수익이 발생한다. 예상 투자 수익률은 12.47%가 발생한다.
주택을 임차하는 경우, 보증금 5천만 원, 리모델링 비용 2억 원을 합쳐 총 2억 5천만 원이 투자된다. 수익은 매입할 때와 동일한데 이자대신 약 600만원정도의 월세가 나간다는 차이밖에 없다. 월평균 예상수익은 약 800만원정도이고, 수익률은 약 38%가 발생한다.
(주의점)
홍보나 자금 등 제도권의 지원을 받기 위해서는 외국인관광 도시민박업의 규정에 따라서 도시지역의 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택에서 문화체육관광부의 지정을 받아서 사업을 해야한다.
하지만 현실적으로는 근린생활건물을 게스트하우스로 만들어 사업을 하는 경우가 많다. 조건을 100% 완벽하게 갖추고 하기에는 애로사항이 있다고 보기 때문에 지역실정에 맞게 운영되는 경우가 빈번할 것으로 예상된다.
주택의 규모는 231㎡이하이고, 운영주가 거주해야 한다는 요건이 충족되어야 한다. 현재는 외국인 관광객 위주로 숙박손님을 받아야 하지만 조만간 내국인도 숙박이 가능하도록 규제가 완화될 예정이다.
(사례)
홍익대 인근 서교동에 거주하는 박모(남,55세)씨는 대표적인 베이비부머 세대이다. 박씨는 회사를 퇴직한 후 단순 임대사업을 하다 최근에 상가건물 한 개층을 임차 후 게스트하우스 사업을 검토하고 있다.
룸 9실과 휴게실 겸 공용취사실 1개를 갖춘 이 곳은 룸은 9실이지만 침대는 20개다. 따라서 20개가 1일 숙박료 4만원에 가동된다면 1일 평균 80만원이고 1개월인 30일을 곱하면 2,400만원의 잠재매출이 발생한다.
가동률 75%로 가정한다면 1,800만원의 유효매출이 생기는 셈이다. 여기에서 인건비 270만원과 광열비를 포함한 운영경비로 200만원, 월세 400만원을 합쳐 700만원을 공제하면 매월 740만원의 순 운영수익이 발생할 것으로 예상된다.
비용은 임차 보증금 5,000만원과 시설비용 2억원을 합쳐 총 2억 5천만원이 투자되었다. 총 투자금액 대비 투자수익률은 35%에 달한다. 물론 투사수익은 가동률에 따라서 달라질 수 있다.
〔고종옥 대표 한마디〕
코쿤스테이 고종옥 대표는 매월 안정적으로 들어오는 월세수익을 생각한다면 기존의 일반적인 임대업보다는 틈새시장을 공략해야 한다고 말한다. 누구나 쉽게 뛰어드는 일반적인 임대사업보다는 틈새아이템으로 승부해야 성공가능성이 높기 때문이다.
부동산 임대사업은 투자금액 대비 수익률 측면에서 그렇게 녹록한 분야가 아니다. 투자자 입장에서 볼 때, 7% 임대수익에 투자한 경우 평균 물가 상승률 3%를 공제하고 나면 실제 투자수익률은 4%에 머문다는 것을 간과해서는 안 된다.
각종의 규제로 인해 부동산투자 활동이 위축되고 있는 시점에서 누구나 할 수 있는 사업아이템보다 게스트하우스와 같이 높은 수익률이 나오는 틈새아이템에 관심을 둘 필요가 있다.
남이 하는 것을 안정적으로 따라 하는 것도 중요하지만 남이 못 보는 분야를 내가 먼저 볼 수 있는 혜안을 기르는 것도 필요하다. 관광객 천만명을 넘어 이천만명을 내다보는 현 시점에서는 임대사업보다 숙박관련 아이템을 눈여겨봐야 한다.
게스트하우스 창업문의
고종옥 대표(010-8898-9891)
(www.besthouse114.com) 02-776-3023
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